眾所周知，住宅項目售罄基本意味著項目的結束，而商業(yè)項目的開業(yè)卻意味著項目剛剛開始，開業(yè)之后營運管理的水平對于項目成敗尤為關鍵。從商業(yè)地產全生命周期來看，前期招商和后期營運對于商業(yè)地產項目的貢獻率約為二比八，營運管理是商業(yè)地產的核心競爭力之一。
專業(yè)市場作為商業(yè)地產項目一個特殊的存在，如何才能實現良好的運營管理？
衡量商業(yè)地產的營運管理水平一個最簡單有效的指標就是客流量，專業(yè)市場也是如此。旺盛的客流，不僅可以讓每個在專業(yè)市場內經營的商家取得良好的銷售業(yè)績，從而能夠向專業(yè)市場的運營者及時足額地繳納租金和物業(yè)管理等相關費用，以此保證專業(yè)市場的收益實現；還可以讓專業(yè)市場通過現有商家的良好表現，吸引更優(yōu)質的商家，通過不斷優(yōu)化商家結構來提升租金水平，從而實現運營收益的不斷增長。
那么，專業(yè)市場在開業(yè)后，應該如何維持長效的運營？
建立常態(tài)化的運營推廣機制
對于專業(yè)市場而言，招商成功只是開始，長效的運營才是關鍵。專業(yè)市場運營推廣的目的一方面是提高整個市場在區(qū)域范圍內的影響力，吸引更多優(yōu)質商家入駐，另一方面則是促進銷售。
標桿房企在商業(yè)地產日常的營運活動中，往往都有一套較完善的運營推廣機制。包涵高水準的年度、季度、月度的定期推廣方案和計劃。依據市場經營狀況、迎合市場主流需求、對于不同類型的項目做好區(qū)別化推廣。與此同時，做好對推廣效果的評估工作，以客觀推廣效果評價有力倒逼營運推廣方案改進。
強化市場監(jiān)控能力
專業(yè)市場營運中要重視對各鋪位的經營情況監(jiān)控工作，不僅要關注主力店鋪的經營情況，還要重點關注“經營冷區(qū)”。經營冷區(qū)的識別通常在新開業(yè)不久時進行，判斷是否為經營冷區(qū)可以參考“銷售坪效、租金坪效、租售比”等指標。一旦確定冷區(qū)后，就要對冷區(qū)商鋪做出相應的經營調整，并且督促商家配合完成調整。
在商鋪調整之后仍未達到要求的，就必須進行招商調整。通常可以改變冷區(qū)的經營業(yè)態(tài)，以高客流的商家拉升該區(qū)域熱度。通過對局部業(yè)態(tài)布局的優(yōu)化可直接提升冷區(qū)的客流，避免產生商業(yè)經營的“死角”，能夠最大限度地提升專業(yè)市場的資源利用率。
做好三類市場調研工作
營運調研活動的對象通常包括三類。第一類是市場的營運情況，第二類是消費需求，第三類是商家的滿意度。第一類營運直接相關的調研信息通常是商管公司關注核心內容，除了內部數據信息，對間接影響行業(yè)趨勢和競爭態(tài)勢的市場環(huán)境調研也是不可少的。但關于消費者和租戶的調研卻很容易被忽略或形式化。
通常來講，調研的周期可長可短，分為月度、季度、半年度和年度調研或者不定期調研，調研范圍和深度需要根據專業(yè)市場的經營需求而定。這幾類市場調研不僅時間有變化，內容上的側重也是各有不同。例如月度調研內容包括經營環(huán)境、城市商業(yè)項目的變化、競爭對手的營銷策略、市場主要進入品牌等；季度調研內容包括商圈調查、競爭調查、客群調研、租金水平調研等；而半年和年度的調研則更側重于行業(yè)和宏觀環(huán)境的調研。
當然，無論是月度與季度的基礎性市場調研，還是半年與年度的發(fā)展性市場調研等，這些經營數據的長期積累都可以為經營決策提供可參考指標。調研結果是決定商場后續(xù)的規(guī)劃方案和招商調整工作的關鍵依據，需要專業(yè)市場運營決策者高度重視。
主動推進商鋪優(yōu)化調整
優(yōu)化調整的關鍵在于把握主動權，力爭調整后使業(yè)態(tài)的布局更科學、品類組合更合理、租金水平有所提高、裝修形象有所提升，從而使整個購物中心的競爭力進一步提升。
對于專業(yè)市場而言，“招商”是一個筑巢引鳳的過程，而“調整”則是一個優(yōu)勝劣汰的過程。“調”的內容包括業(yè)態(tài)布局、動線規(guī)劃、品牌組合、商務條件等等；“整”的內容則包括提高專業(yè)市場的整體影響力、提高商家的盈利能力和聚客能力等等。
調整活動包括主動調整和到期調整兩類。其中，主動調整是日常經營的重點。首先，招商與營運兩大職能要加強溝通，密切關注各商戶的經營情況，并對商戶進行評估。評估的內容包括：商戶對項目的貢獻情況、美譽度和商譽、發(fā)展現狀和方向、經營管理能力和生存能力等；其次，招商部門須根據對商戶綜合評估的結果，制定出商戶調整的預案；最后，在商戶租賃合同期滿前的半年左右，招商部門要開始進行調整招商洽談工作。
提早布局達到自然過渡
不同于主動調整，在開業(yè)后幾個月就開始調整，自然調整在時間上是屬于合同到期前幾個月，調整內容也是較全面、統籌性的，而主動調整則是針對發(fā)現的每一具體問題進行的精細調整。調整節(jié)奏上也有所區(qū)別，主動調整對時間的要求是較嚴格的，自然調整則相對會有更多的預留時間。
一般有兩種須提前布局的情形：一是合同的自然到期，二是商戶的提前解約。均需在合同到期前或提前解約日前幾個月做好重新招商、業(yè)態(tài)品牌條件的審批等任務。
（本文來自專業(yè)市場網）
